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楼市跌入寒冬?你喝多了!

来源:防城港蜗牛家 2019-12-04

N O.1



2019步入尾声,楼市愈发叫人看不懂。

 

一边,房地产开发投资创出了历史新高,前10个月已经卖完了2017年整年卖出的房子。

 

另一边,则是卖惨,哪里房子卖不出去,有多少家房企倒闭。

 

去年那句“活下去”,成功地带了一波节奏。事实上,地产行业活不下去的几乎没有,活得不错的还不少。

 

前三季度,前三季度商品房销售额111491亿元,增长7.1%。

 


商品房销售面积119179万平方米,同比下降0.1%。


事实上,与去年同期相比下降,是商业地产销售乏力导致的。如果刨除办公楼(-11.0%)和商业营业用房(-13.7%),住宅的还增长了1.1%。可见卖得很好。

 

销售额比销售面积增速快,这里面还隐含了价格上涨的命题。


今年年初,楼市来了一波“楼市小阳春”,年中的时候又冒出了三十个自贸区,很多地方都在盖房子,热火朝天。


今年几乎每个城市的地产市场都多少有一个热点,上海临港、南京江北、深圳前海、苏州园区等等。

 

以此说来,网上看到的那些降价,逼员工买房,恐怕只是个例。今年楼市只是没有前几年那么猛了,但寒冬是远远谈不上的。

 

有人说今年是地产开发商的破产倒闭高潮。截至11月20日,房地产开发商的破产数量已经高达446家,平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产。

 

但是,事实上过去10年,每年都有300多家开发商破产。

 

事实上,今年唯 一有点影响力的破产重组案例,那就是浙江银亿。除此之外,百强房企中,一家出事的都没有。

 

那么问题来了,“楼市寒冬”究竟是从何谈起的呢?

 

N O.2|贰

 

分析家总喜欢谈周期,对“量价齐跌”这四个字有一种蜜汁痴迷。仿佛量价齐跌是拐点,意味着市场出清;量价齐跌了,就可以抄底上车了。

 

但是楼市的量价齐跌似乎总是来得不那么痛快。今年楼市维持超稳定的增长,超出(打)了许多人的预期(脸)。不少人在去年预测今年“量价齐跌”,现在又改口说明年。

 

在我看来,对房价的探讨一定要聚焦在交易层面。有人卖,谁在卖;有人买,谁在买。除此之外,谈论周期然后做无根据的推测,毫无意义。

 

价格下降的唯 一原因就是很多人在卖。

 

对于个人而言,只有两种情况会卖房子,第 一是陷入财务危机要变卖家产还钱,第二是现金流出现问题贷款断供被银行收楼。除此之外,正常的买了房子的人,是不会轻易就卖的。

 


但是,为什么现在还有那么多人卖房子呢?因为房子承载了一部分(甚至是大部分)投资和抗通胀的功能。只要持有房产的收益低于其它金融资产,那么投资者就会卖房子。

 

于是,问题来了,哪些人买房子是用来投资或抗通胀的呢?哪些人又对房价的变化不敏感呢?

 

答案:前者是中产,后者是富人。

 

富人财富激增的是股权,并非房产。


投资于初创公司,原始股权在上市之后翻几十倍甚至上百倍,这是富人越来越富的秘密之所在。房子十年涨10倍,这才是中产的财富增值速度。能够做到“房住不炒”反而是富人,这一点非常讽刺。

 

中国过去二十年做到了一直上涨的资产只有房子。但是,当房价无法继续上涨的时候,中产阶级就需要“换挡”到其它能够继续增长的金融资产里面,这时便会出现大量的卖盘。

 

所以结论也许令人窒息:不论是单价还是总价,价格越高的房子,下跌的可能性就越小。


 

N O.3|叁

 

后人看1929,看2008,会觉得这些戏剧性暴力式的市场出清,毕其功于一役,仿佛是一瞬间完成。

 


但事实上,人们往往是带着过去的惯性,以及心中对未来的那个时刻的幻想,模模糊糊地错过了对身边细微之处的体察。

 

拐点的出现,往往不是惊心动魄的戏剧性转折。身处其中的人,甚至无法察觉其变化。

 

我想说的是,刚刚过去的这几年,已经是中国楼市的历史拐点了。


就在这持续走高的销售量,时时蠢蠢欲动的价格,以及偶尔大火的某些爆款城市中,楼市已经悄然走向了它的下半场,仿佛猫爪踏雪,寂然无痕。

 

前些年那种被浩浩洪流裹挟着的感觉正在消退。以前你不买,过几天就买不到了;而现在,更多的人有了观望、等待、乃至择时的权利。

 

同时,分化的房价格局中,不同消费实力的人也具备了选择的空间,这是通过市场格局、心理预期等因素变迁实现的,而不是价格的下跌。

 

毕竟房子是用来住的,让需要房子住的人买到房子,才是最重要的。这个过程一定是结构性的变迁,而不是简单粗暴的房价下滑。


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